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香港写字楼:内房企进军写字楼市场,非核心商区打造共享办公
2018-1-10 11:26:45

  截止2017年10月,香港写字楼租金及售价水平分别较去年年末上涨了5.5%和15.9%。但分地区来看的话,写字楼市场格局仍然经历着较大变动,供应上政府以九龙为重,但需求依然集中在中环、湾仔/铜锣湾等核心商区。5月恒基地产232亿夺得中环地王,7月内地与香港债券通开通,11月长实旗下的中环中心402亿元易手,12月香港中环第二年成为全球写字楼租金最昂贵的城市区块。每笔成交都足以显示中区核心商区写字楼需求火热,带动租金售价强劲增长。针对共享办公理念的盛行及科技公司的进入,非核心商区写字楼打造共享工作空间吸引新客群。究其供需关系,我们预计2018年写字楼市场整体依然能保持稳定增长的态势,但区域间租金差距会逐渐拉大。
  注: 甲级写字楼定义 - 新型及装修上乘;间隔具弹性;整层楼面面积广阔;装潢讲究;大堂与通道宽敞;中央空气调节系统完善;设有良好的载客及载货升降机设备;专业管理;普遍有泊车设施。

01供 应
九龙新区成供应主力,长远商用土地供应有限
  根据香港地政总署过去一年的卖地纪录, 2016至17年度成交的纯商业用地仅为2幅。其中5月16日成交的香港中区美利道以232.8亿成交,刷新了香港卖地的地价及平均尺价成交记录。长远来看,土地供应可来自于九龙东、东涌等新发展区和新市镇扩展区等,但供应的稀缺将持续令成交价继续保持在高位。
落成量未达预期,长期供应后劲不足
  香港政府最新预计的2017年写字楼落成量大幅从年中的275,000平方米降至95,800平方米,原因是“起动九龙东”计划新落成写字楼工程进度比预期缓慢。预计2018年写字楼落成量有所回升。
  从供应的地区分布上来看,中环仍然是供应最紧张的地区,目前中环最后仅剩一块中环街市地块未卖出,新落成的写字楼资源近乎枯竭。未来可能的新增供应主要来自于写字楼的翻新重建、以及其他用途地块的再利用。但这两种来源都相当有限,且后者的实施易受各方声音阻挠。因此,中环近乎零的新增供应是其能够在租金水平已经鹤立鸡群的情况下依然保持上扬势头的一个重要原因。同时,由于地王效应以及新需求的出现,短期内中环地区商厦市场会出现冻结效应,卖方会捂住仅剩的空置写字楼以期待地王交易和不断增加的新需求带来的写字楼价格上涨。目前香港中环已经连续第二年蝉联全球最贵写字楼市场,每年平均每平方尺租金高达323美元,较全球第二位纽约中城区194美元高出近66%;在香港本地来看,现时中环与港岛东鱼涌等非核心商业区的租金差距已高达64%。所以,短期内中环及周边写字楼价格很有可能继续维持高位,或还会出现一定幅度的上升。
  供应最充足的当属九龙区,根据港府的“起动九龙东”计划,预计有600,000平方米的甲级写字楼空间将在2017年-2020年释出,大量的供应加上需求并未完全转向九龙区,导致空置率居高不下,尤其是九龙东的空置率,过去三年内空置率7%-7.8%,在2016年末达到了11.2%,由于供应的增多,2017年空置率还会有轻微的上升。
  而放眼港岛的其他地区,港岛东的鱼涌未来的大量供应主要来自太古坊重建计划,而港岛南的黄竹坑等地则因新开通的南港岛线成为新晋热点,虽然充足的供应仍未被完全吸收,空置率仍在高位,但租户增长趋势显著。大热的势头显现出未来港岛的东部和南部或将相对九龙更受益于中环外溢的需求,现有供应能被较好地吸收。
  总的来说,未来写字楼整体供应仍将增加,但地区间分化明显。传统CBD中环地区已近零供应,而九龙区则是供应大头,港岛东部及南部也有充足供给。?

02需 求
  整体来看,2017年写字楼交易较为火热。2017年3月更录得高达230宗成交宗数,大幅高于2016年最高点159宗。随后恒基拍下中环地王的消息导致中环商厦交易市场冻结,二三季度的交易宗数有所下降。10月李嘉诚出手402亿中环中心、九龙仓90亿港元出售一栋写字楼,均被内地买家收入囊中。因此,长期来看写字楼交易市场仍然火热。
中资机构来港潮带动上环租金强劲上升
  中资机构受益于政策上对内地与香港联系的不断加强,以及人民币汇率震荡的驱动,纷纷谋求在香港发展。传统的金融机构如银行、保险公司和资产管理公司等,早已嗅到了香港的商机。其中,很多中大型中资银行早已入驻香港,但为了加强与客户交流,发展壮大业务,有逐步扩张的趋势,对写字楼的需求也在提升。而保险公司和资管公司则是受益于政策上的鼓励和放宽,以及多元化投资的需要,争先进入香港。近年新兴起的科技公司也看好了香港的国际化市场和优质人才供应,纷纷落脚香港。除此以外,港交所成为众多企业首次公开募股的理想交易所之一,不少非金融机构,如以恒大为首的房地产公司,也在香港开设了自己的办公室。中资机构的大量需求早已填补了本地或外资机构外溢的需求,虽然租金水平已经高得令人咂舌,旺盛的需求以及零供应仍将驱动租金水平向上走。
  2017年7月3日,债券通正式开通,内地与香港债券市场互通合作带动中资金融公司进入香港。同时,保监会允许保险公司投资深港通,金融市场方面在香港回归20周年之际释放的各种利好消息促进了中资企业进军香港,也带动了香港写字楼租赁需求。受到中环租赁需求强劲影响,邻近上环地区租金上升,7月上环租金上升45%。
内房企整栋收购优质物业 中资抢占香港写字楼市场
  近年,以李嘉诚为首的香港企业频频出售旗下的物业资产,与此同时,包括新鸿基、新世界发展、华人置业、信和置业、九龙仓、恒基置业等香港房企也纷纷选择出售旗下物业,而与此相反,内地资本进军香港写字楼市场的趋势也是越来越明显。在香港房企出售资产的背后,内地资本成为了最大的接盘者。大型的中资企业开始整栋收购中环核心商区的写字楼。
  10月11日,绿景中国就斥资90亿港元收购香港开发商九龙仓旗下位于观塘的一栋写字楼。10月16日,长实集团以402亿港元出手中环中心,买家为几位内地石油系统机构为首的财团。该交易将成为香港有史以来最高单价的商厦成交,打破2015年恒大以125亿港元购买美国万通大厦的纪录。而中环中心在一年前的报价仅为200亿港元,一年涨价200亿港元,足以看出中环写字楼的潜力巨大。除了惊人的售价之外,截至2017年10月,中区写字楼相比上一年末租金也上涨了8.7%。在这之中,内地买家的雄厚实力是推动写字楼租金售价齐上涨的重要原因之一。
共享办公理念成写字楼新卖点
  科技公司以及其共享办公理念也成为香港写字楼租赁市场的新需求来源。营商环境瞬息万变,加上经济前景的不明朗,促成了共享办公理念的盛行,因此可容纳100个或以上工位的大规模共享办公空间营运商成为理想选择。由于九龙东写字楼的审批时间较长以及开发不完善等原因,中环甲级写字楼租金超出共享办公商业模式水平,湾仔/铜锣湾等租金稍低的核心商业区以及非核心商区的乙、丙级写字楼成为共享办公单位心仪地点。WeWork于铜锣湾谢斐道Tower 535承租9层93000平方尺办公室打造旗舰共享办公空间;现有的服务式写字楼运营商也纷纷公布香港共享办公单位扩张计划,Regus预租铜锣湾利园三期写字楼26800平方尺单位,总部位于上海的Naked Hub于上环文咸东街泰基商业中心租下十六层共55000平方尺写字楼。湾仔/铜锣湾收到内地规模雄厚的科技公司垂青,区内甲级写字楼售价急升,预计第四季度区内租金也会上涨1.1%。
港岛东南部引流外溢需求 九龙高空置率受累城区规划
  传统中环租客虽然正逐渐离开中环,但仍深谙中环的核心地理优势,具有极大交通便利优势的港岛东曾经是租户迁移的首选目的地,2017年的空置率甚至低于中环。但南港岛线的开通给港岛南增加了极大的筹码,成为港岛东的头号竞争对手。另外,中环湾仔绕道及东区走廊连接路的竣工时间已从2017年底推迟至2018年底/2019年第一季度,使得港岛东写字楼竞争力下降。总的来说,这两处供应虽然仍在增加,但旺盛的需求使得租金上扬势头明显。
  再看向九龙区,尤其是九龙东,作为供应主要来源究竟为何不得租户喜爱呢?细究九龙东的交通和城区规划,我们发现九龙东的地铁站都位于核心商圈边缘,交通不甚方便,例如由观塘地铁站至宏利金融中心至少需要在室外步行10分钟,与中环等地铁站的合理高效布局相比立刻逊色不少。除此之外,九龙东作为工业老区,近年来人口激增,区内道路规划难以负荷,交通拥堵严重,且一直未见改善。地下及路上交通的不便都成为企业考虑新租址时的顾虑,即使供应大增,租金下滑,也难以得到青睐。同时,九龙东的供应非常充足,仅2017年新增供应就有Mapletree Bay Point(660,000平方英尺)、港丰中心(332,000平方英尺)及Two Harbour Square(479,000平方英尺)。九龙东未来五年还有约410万平方英尺的新增供应。因此我们预计未来九龙在大量供应与有限需求的夹击下,租金有下探势头,空置率仍将在高位徘徊。未来比邻九龙的启德发展区落成时,九龙东的写字楼市场预计进一步遇冷。

03总 结
  2017年,香港写字楼市场持续升温,租金售价齐升。中资金融公司为香港写字楼市场带来了更多的需求,将成为未来香港写字楼租赁增长主要动力。共享办公理念的兴盛以及科技公司的涌入进一步拉动中区核心商业区尤其是大单位的需求。香港政府已经在着力开发核心商区以外的新发展区和新市镇扩展区,以平衡过于集中的写字楼市场,但是由于新区开发有较长的周期,加之核心商区一直以来的集聚效应,短时间内核心商区的优势不会受到影响。2017年全年香港写字楼市场表现创新高,受限于长期供应的不足,预计2018年写字楼市场租金售价的增长趋势仍旧不减,中区供求差距进一步扩大,区域价格分化进一步加剧。

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